2012年10月24日 星期三

買麵包嗰個最錯

狼英成為市民仇視的對象,當然因為他出賣港人,聽命西環,想用中國人治的手段淩駕香港法治的精神。至於政治冷感的基層市民,樓價屢創高峰,亦令他們對狼英開始不信任,當大家認定他是邪惡版董建華,低能程度更青出於藍之際,他還好意思說打幾個電話,就可以推出解決樓價過高的招數,臉皮之厚,常人難以想像。

市傳的按揭利息稅,更加是荒謬的政策,一來政府不能毫無邏輯地開徵新稅種,以亂打亂撞的方法管理公共財政,一方面建議開徵按揭利息稅,一方面又維持置業按揭利息免稅額,想法自相矛盾。二來,無論是炒家或用家,不過是一班買麵包的小市民,有本事的也不過多買一、兩個,地產商和政府成個倉都是麵包和麵粉,麵包供應不足,矛頭竟然指向整個產業鏈最下游,無權無勢,只想安頓一家大小的市民,過去數年,無論是SSD也好,收緊按揭成數也好,都是限制市民購買麵包的能力,總之買麵包嗰個最錯!

政府和地產商控制著麵粉供應,以及製造麵包的產業鏈,要解決麵包不足的問題,當然要由供應入手。

狼英既然奉中國的命令和政策為金科玉律,中國房地產有一招「閒置土地處理辦法」值得他參考,或可達至負負得止的效果。條文寫得十分辛辣:未動工開發滿一年的土地,按照土地出讓或者劃撥價款的百分之二十徵收土地閒置費。未動工開發滿兩年的,政府可以無償收回土地使用權。當然大陸的法律靈活多變,但李澤楷旗下盈大地產在北京的地皮,都曾經被點名囤地,及後被國土資源部罰款510萬元人民幣。如果狼英夠膽在地產商頭上動土,用此招用來對付囤積農地的地產商,可令新界可建土地大增。

拍賣回來的土地,由於代價高昂,沒有地產商會將其閒置,市區強拍的土地,按市價賠償,成本一樣不輕,發展商亦會儘快興建,加快資金周轉,唯有透過買入乙種換地權益書徵收回來的農地,往往荒廢十年以上,因為地產商囤積這類土地,成本很低,真正的開支要留待補地價時才會產生,故此他們有條件慢慢等。

多年來政府對新界農地被濫用的問題視而不見,讓地產商不斷在新界囤積土地,同時把規劃新界發展的權利奉送給地產商,導致新界樓市豪宅化,農地被收歸地產商的土儲後,往往遭劃作貨倉或車場等等,使農業資源散失,破壞郊野風景, 假如政府要讓新界的地皮用得其所,首先要全盤掌握目前letter B的地塊中,那些已納入用作建設房屋,那些則保留作農地,而非讓地產商採取主動權,逐塊逐塊跟政府慢慢鍊。納入房屋建設的地塊,政府可以立法規定地產商透過買Letter B徵收回來的農地,未來五年要完成補地價,不等嘆慢版。

自由派一定會群起攻擊,此舉是摧毀香港賴以成功的自由經濟原則,且慢,自由經濟,自由競爭,大前題是level playing field,發展商如果喜歡把拍賣回來的土地閒置十年,政府亦無需強逼,因為他們要付出高昂的資金成本來囤積居奇。但收購Letter B的方法是利用新界土地政策的漏洞,地產商在土地轉移後繼續受惠於這項偏袒新界人的政策,以極低廉的成本霸佔新界土地,政府不加以堵塞,不是奉行自由經濟,而是怯於挑戰新界土豪和土產商兩股惡勢力,只敢向買麵包的小市民開刀。

具體執行細節當然有很多技術性問題,但我覺得大前題就是既然土地珍貴,政府又沒有膽量取消新界原居民的丁權,對於已由新界人轉至地產商的土地,應該要求他們按市場原則操作,以市場成本持有這些土地,他們才會對土地的開發價值作出一個合理的考量,而不是躲在優惠政策背後,儘佔賤價覇地的好處。

對於目前尚無完善規劃,或者本來就是用來農耕、休閒用途的土地,政府應主動訂明若干時間內(例如十年),城規會也不會改變這些土地的用途,這樣也可以減少地產商在新界繼續收地的雄心。地產商目前把新界樓全部當豪宅包裝,正是因為他們持貨極平,可以慢慢包裝,善價而沽,如果他們持貨成本大增,供應量肯定同時大幅增加,新界樓很快回到市民可以負擔的水平。

當然以上都是竇蓉自我幻想,狼英No.1 老細是中共,No2老細是地產商,市民is nothing,所以麵包貴,整麵包和囤積麵包的都無錯,錯的只是買麵包嗰個,解決方法就是令大家更難買麵包。

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