中國樓市隻狼

2015年的開局，令人非常納悶，由青年少軍成立，龍蝦司令洗板；到佛口蛇心的老懵董復辟；國安法、23條山雨欲來；亞視不斷僵屍彈；樣樣事情都教人灰心喪氣。另一件看來是壞消息，但其實可能對香港有利的事情，就是中國經濟唔多掂。以前大家信奉「中國好、香港好」，現在想香港重光的人，多數黑心想中國經濟仆街，祈求中國經濟下滑，修正目前極權路線，又或者權鬥鬥到七癆八傷，才突然發現香港這個融資窗口是最後救命草，維持香港一國兩制的特色，才可以再一次幫中國融資改革。總之中國不狠狠跌一交，其極權霸道的路線不會改變，只會用儘一切方法打壓香港人。

上回寫過一篇《中國樓市會否上映狼來了》，到了2015年，隻狼其實已隱隱在山頭徘徊。當然，中國樓市話爆煲，講下講下都有六、七年，像一切未日論的作者，不斷看淡而被恥笑，爆煲的時機只有一個，能夠準確估到爆煲一刻而發達的人，更是絕無僅有，所以如果你寧願相信股評，認為中國內房有危更有機，那麼請不要再花時間讀下去，鑽研下有甚麼股票、債券抵買好過。

首先帶番個加強版頭盔，竇蓉不是史兄，我的文章是無技術、無數據的，純憑觀察加直覺，再者，這個行業我算識得人多，所以文章是no name basis，唔會點名提及任何一間公司。

先跟各位重溫一下舊文提及的內房營運方式：「大部份地產商都是以債養債，因此集資的水喉絕對不能關，一關就會出現資金鏈斷裂的危機，而他們能夠不斷發債的大前題，在於評級公司假設內房每年的銷售收入都達到幾百億人民幣，以去年銷售額計算，銷售收入逾千億的內房股有六間，個棚搭到咁大，內房股唯有靠不斷融資以支持土地成本、建築費用等等，如果融資平台失靈，引發的骨牌效應一直是極大的風險。」

 

「在中國，所有內房股都是以一種高消耗、高周轉、高借貸的方式去經營，就算做了超過十年，每年銷售五、六百億的公司，都在不斷跑銷售額，講得好聽是貨如輪轉，做大做強，但其實是因為大陸酒店、商場、商廈都不值租，收3厘租金收入，借10厘息去開發，這筆賬白痴都知計唔掂，所以內房股十多年來，都是以量取勝，資金成本這麼貴，儘快起、儘快賣、儘快回籠才是生存之道，規模愈大息率愈平，於是每間內房都在拼規模，當全國一、二、三、四線的地方政府都鼓勵地產公司用這種方法拼規模時，可能已造成了是人類經濟史上最大的泡沫。」

 

話說中國內房泡沫講了幾年，但在香港上市的內房股，自從有人發明了人民幣高息債這個融資方法後，從未有公司違約，慢慢大家的戒心愈來愈低，覺得內房債不失為一種高回報、低風險的投資。 2015年的分別是，其中一間評級算是不錯的內房股，過了期限仍未俾息，嚴格來說已是違約，整個內房高息債因此掀起了違約恐慌。話明no name basis，有留意這個sector 的新聞，自然會心領神會，由FT至《大紀元》都有報道過。

事件的連鎖反應是導致整個高息債融資冰封，傳統上二、三月公布業績，內房老闆和投行諸公已摩拳擦掌，準備新一輪的發債高峰，因為「以債養債」乃大部份內房股的四字真言。現在出現了違約危機，其他高息債都跌到四腳朝天，新一輪發債潮當然要睇定D，資金鏈會否出現問題，視乎每間公司的財力而定，立刻出現骨牌式倒閉又未必，但整個內房集資生態鏈，已因為這次違約風暴已起了根本的轉變。

捱過這次違約風暴，內房債市總會重開，但唔講唔覺，香港一刀切取消投資移民，同樣打擊了內房cap水大計。這類高息債，基金始終是重要投資者，但同樣重要的，其實是一班high net worth individual。high net worth 有兩種，一種是香港富豪，早幾年香港大孖沙仍想投資大陸，以為這些土豪會做到盲公竹，好肯幫手買債券，家陣誠哥連香港市場都唔要，過往同這些大陸老闆合作的香港富豪，亦佔不到甚麼便宜，禮尚往來，沒有回報的東西，大家自然不願做。相反，大陸公司來港投地，搶佔市場的好像更為踴躍。

至於另一批high net worth，燈燈登戥，咪就係投資移民的大陸有錢人咯。大陸有錢人，未必有興趣買領匯，得嗰3-4% yield，佢又唔知樂富街市係邊，買來重咩？但如果是某大國內地產商的高息債，只供國際大額市場投資者買賣，又有晒穆廸評級又剩，風險低，回報高，穩賺8厘至12厘不等的息口，聽落真係好吸引。如果我有幾十萬美金，有人招呼我在IFC飲咖啡，聽住西裝友同我講穆廸評級，間公司我在老家又耳熟能詳，落搭都好正常。至於這些評級報告，當然又一次證明是廢的，真係《大紀元》都準過佢！

少了投資移民這條水路，會買這種產品的投資者又少了一截，未來高息債的融資額度一定會大幅減少，咁內房的資金缺口去邊度填補呀？

前幾年內房股的合約銷售增長好快，但舊年開始已無這支歌唱，個個內房大佬都話要轉做輕資產！房地產點變輕資產？呢個經濟新常態，我真係未諗通住，但咩資產都好，之前借落的錢都要還架！

極權領導覺得長官意志可以指揮一切，完全無諗過骨牌效應這回事，而大陸的錢本來就是要繞一個大圈，經香港金融市場包裝過，再流返去內地各行各業，替各位老闆續血。香港中國兩制對大陸有着數這個客觀事實，這班老左亦完全唔理，覺得篤爆個地產泡沫，又可以吹個A股泡沫出來頂住。中國經濟幾時係最後一根稻草，現在當然冇人知道，但有知名股評說當埋底褲都要買內房債，我只可以讚句膽色過人！